Når du skal købe eller sælge bolig, støder du hurtigt på en række rapporter og dokumenter, der beskriver husets stand og tekniske forhold. De tre mest centrale er tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten (ofte kaldet elrapporten) og energimærket. De kan virke ens ved første øjekast, men de har vidt forskellige formål og indhold. Her får du en gennemgang af, hvad de hver især dækker – og hvordan de adskiller sig.

Hvad er en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten er en byggeteknisk gennemgang af boligens fysiske tilstand. Den udarbejdes af en byggesagkyndig, som gennemgår huset fra kælder til kvist og vurderer synlige skader, mangler og tegn på slid.

Rapporten fokuserer på bygningens konstruktioner – fx tag, vægge, gulve, vinduer og fundament – og beskriver, om der er skader, risiko for skader eller forhold, der bør undersøges nærmere. Hver observation får en karakter fra K0 til K3:

• K0: Kosmetisk eller ubetydelig skade
• K1: Mindre alvorlig skade uden betydning for bygningens funktion
• K2: Alvorlig skade, der bør udbedres
• K3: Kritisk skade, som kan føre til følgeskader eller svækkelse af konstruktionen

Tilstandsrapporten er frivillig, men den er en forudsætning for at tegne en ejerskifteforsikring – og dermed for at sælger kan blive fritaget for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Derfor vælger langt de fleste sælgere at få den lavet.

Hvad dækker elinstallationsrapporten?

Elinstallationsrapporten – eller elrapporten – er en særskilt gennemgang af boligens elektriske installationer. Den udføres af en autoriseret elinstallatør, som kontrollerer, om installationerne er lovlige, sikre og fungerer korrekt.

Her vurderes blandt andet:

• Om der er fejl i el-tavlen eller sikringsanlægget
• Om stikkontakter, afbrydere og ledninger er korrekt monteret
• Om der er risiko for stød eller brand

Ligesom i tilstandsrapporten anvendes et karaktersystem (IB, K0–K3), hvor IB betyder, at installationen er ulovlig og skal udbedres straks. Elrapporten er – sammen med tilstandsrapporten – en del af huseftersynsordningen, som danner grundlag for ejerskifteforsikringen.

Hvad viser energimærket?

Energimærket handler ikke om skader, men om boligens energiforbrug og effektivitet. Det udarbejdes af en energikonsulent, der vurderer husets isolering, vinduer, varmeanlæg og ventilation. Resultatet er et energimærke fra A til G, hvor A er mest energieffektivt.

Rapporten indeholder også forslag til energiforbedringer – fx efterisolering, udskiftning af vinduer eller installation af varmepumpe – samt beregninger af, hvor meget du kan spare på varme og el. Energimærket er lovpligtigt ved salg af bolig og skal være tilgængeligt, når boligen annonceres.

Læs også:

Når boligen skifter ejer: Sådan håndterer du boligskatten korrekt

Ejendomsmægler

Når boligen skifter ejer, skal både køber og sælger være opmærksomme på, hvordan boligskatten håndteres. Artiklen guider dig gennem ejendomsskat, ejendomsværdiskat og refusionsopgørelse, så du undgår misforståelser og sikrer en smidig handel.

Tænk langsigtet: Sådan vælger du den bolig, der passer til din fremtid

Ejendomsmægler

Når du køber bolig, handler det om mere end pris og beliggenhed. Det handler om at vælge et hjem, der kan følge med dig gennem livets forandringer. Få gode råd til, hvordan du tænker langsigtet og finder den bolig, der passer til dine fremtidige behov.

Tilstandsrapporten forklaret – sådan adskiller den sig fra elrapporten og energimærket

Ejendomsmægler

Skal du købe eller sælge bolig? Her får du en enkel forklaring på, hvad tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og energimærket hver især fortæller om boligen – og hvorfor de alle spiller en vigtig rolle i en tryg bolighandel.

Energiforbedringer der betaler sig: Praktiske gevinster og højere boligvurdering

Ejendomsmægler

Energirenoveringer kan give langt mere end lavere varmeregninger. De forbedrer komforten, reducerer energiforbruget og kan samtidig løfte boligens markedsværdi. Læs, hvilke tiltag der giver størst udbytte – både for økonomien og miljøet.

Sådan adskiller de tre rapporter sig

Selvom tilstandsrapporten, elrapporten og energimærket alle beskriver boligen, gør de det ud fra forskellige vinkler:

| Rapport | Formål | Udføres af | Fokusområde | Lovpligt ved salg | |----------|---------|-------------|---------------|-------------------| | Tilstandsrapport | Vurderer bygningens fysiske stand og skader | Byggesagkyndig | Tag, vægge, gulve, fundament m.m. | Frivillig, men nødvendig for ejerskifteforsikring | | Elinstallationsrapport | Kontrollerer elinstallationernes sikkerhed og lovlighed | Autoriseret elinstallatør | El-tavle, stikkontakter, ledninger | Frivillig, men nødvendig for ejerskifteforsikring | | Energimærke | Viser energiforbrug og forbedringsmuligheder | Energikonsulent | Isolering, varme, vinduer, ventilation | Lovpligtig ved salg |

Kort sagt: Tilstandsrapporten og elrapporten handler om sikkerhed og skader, mens energimærket handler om forbrug og effektivitet.

Hvorfor er rapporterne vigtige?

For køberen giver rapporterne et realistisk billede af boligens stand og fremtidige udgifter. De kan bruges til at vurdere, om prisen er rimelig, og om der skal afsættes penge til reparationer eller energiforbedringer.

For sælgeren er rapporterne en sikkerhed. Når både tilstandsrapport og elrapport foreligger, og køberen får tilbudt en ejerskifteforsikring, kan sælger fraskrive sig ansvaret for skjulte fejl og mangler. Det giver tryghed for begge parter.

Gode råd, før du bestiller rapporterne

• Vælg erfarne fagfolk. Kvaliteten af rapporten afhænger af den byggesagkyndiges og elinstallatørens grundighed.
• Læs rapporterne grundigt. Selv små anmærkninger kan have betydning for økonomien.
• Brug energimærket aktivt. Det kan være en hjælp til at planlægge energirenoveringer og reducere driftsudgifter.
• Sammenlign tilbud. Priserne på rapporter kan variere, så det kan betale sig at indhente flere tilbud.

En samlet vurdering af boligen

Når du ser på en bolig, giver de tre rapporter tilsammen et helhedsbillede: Tilstandsrapporten fortæller, hvordan huset har det, elrapporten viser, om det er sikkert, og energimærket afslører, hvor effektivt det er. Sammen gør de det lettere at træffe en informeret beslutning – uanset om du står som køber eller sælger.